종합부동산세(종부세)는 한국에서 고가의 부동산을 보유한 사람들에게 부과되는 세금입니다. 이는 정부가 부동산 시장의 안정과 부의 불평등을 줄이기 위해 도입한 세제로, 일정 기준을 초과하는 부동산 자산에 대해 과세됩니다. 종합부동산세는 주택, 토지 등 부동산을 기준으로 하며, 기본적으로 보유 자산의 공시지가 합산 금액이 일정 기준을 초과할 때 부과됩니다.
종합부동산세의 주요 내용
- 과세 대상:
- 개인 및 법인이 보유한 주택(주택부문)과 토지(토지부문)가 주요 과세 대상입니다.
- 주택의 경우, 공시가격 합계가 6억 원(1주택자는 11억 원)을 초과할 때 종부세가 부과됩니다.
- 토지는 유형에 따라 기준이 다르며, 별도로 관리됩니다.
- 과세 기준:
- 공시지가 기준으로 일정 금액을 초과하는 부동산 자산에 대해 부과되며, 공시지가는 정부에서 매년 발표합니다.
- 각 부동산의 합산 금액이 기준 금액을 넘으면 그 초과분에 대해 종부세가 부과됩니다.
- 세율:
- 세율은 소유한 부동산의 가치에 따라 다르게 적용됩니다.
- 특히 다주택자는 2%에서 최대 6%까지 누진 세율이 적용되며, 1주택자에 비해 더 높은 세율이 부과될 수 있습니다.
- 부과 시기:
- 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산에 대해 12월에 부과됩니다.
종부세 개편
종부세는 부동산 정책에 따라 종종 개편되며, 주택 보유자의 세 부담을 줄이거나 늘리기 위해 변경되기도 합니다.
1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례
신청방법 및 신청기간
- 1세대 1주택자의 적용을 신청하려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호의2 서식)」를 관할세무서장에게 제출해야 함
최초로 제출한 연도의 다음 연도부터는 그 제출 사항에 변동이 없으면 별도의 신청 없이 계속 적용함
신청대상
- 과세기준일(6.1.) 현재 「소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자가 1주택과 아래 어느 하나의 주택(이하 ‘특례주택’)만을 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 봄. 이 경우 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 함
- 신규주택 : 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택(‘신규주택’)을 대체 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 과세기준일(6.1.) 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우
- 상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택*으로서 과세기준일(6.1.) 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택(5년이 경과한 주택 중 지분율이 100분의 40% 이하이거나 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택 포함)「소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조 제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함
- 지방 저가주택 : 공시가격이 3억원 이하인 주택 중 아래 지역에 소재한 1주택
부부가 2주택 이상을 소유한 경우
부부가 2주택 이상을 소유한 경우에는 부부가 모두 「소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 경우로서 1주택과 특례주택의 소유 지분율이 큰 자(같은 경우에는 선택)가 같은 경우에만 특례 적용이 가능함
특례 적용 시 혜택
- (1세대 1주택자 기본공제 적용) 과세표준 계산 시 과세대상 주택(특례주택 포함)의 공시가격을 합산한 금액에서 12억원을 공제(미신청시에는 9억원을 공제)
(세액공제 적용) 종합부동산세 산출세액 중 특례주택을 제외한 1주택이 차지하는 부분에 대해 연령 및 보유기간에 따른 세액공제* 적용
(연령별 공제) 60세(20%), 65세(30%), 70세 이상(40%)
(보유기간별 공제) 5년(20%),10년(40%),15년 이상(50%)
단, 연령별 · 보유기간별 공제율을 합하여 최대 80%까지 적용
종합부동산세 특례 기준
종합부동산세의 특례는 주로 특정 요건을 충족하는 납세자에게 세 부담을 경감하기 위해 적용됩니다. 특례는 주택 보유자의 상황에 따라 세율 감면 또는 공제 혜택을 제공하는데, 다음과 같은 특례 기준이 있습니다.
1. 1세대 1주택자 특례
- 공제 한도: 1세대 1주택자는 종합부동산세 과세 기준이 공시가격 11억 원으로 상향 조정됩니다. 따라서 공시가격 11억 원 이하의 1주택자는 종부세를 부과받지 않습니다.
- 세액 공제: 장기 보유자와 고령자는 추가 공제를 받을 수 있습니다.
- 장기 보유 공제: 5년 이상 보유 시 최대 50%까지 공제.
- 고령자 공제: 60세 이상 고령자는 최대 80%까지 공제.
이 두 가지 공제는 중복 적용이 가능하며, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
2. 고령자 및 장기 보유자 세액 공제
- 고령자 세액 공제: 납세자가 만 60세 이상이면 공제율이 적용됩니다.
- 60~65세: 20% 공제
- 65~70세: 30% 공제
- 70세 이상: 40% 공제
- 장기 보유자 공제: 부동산을 5년 이상 보유한 경우 공제가 적용됩니다.
- 5~10년: 20% 공제
- 10~15년: 40% 공제
- 15년 이상: 50% 공제
3. 세 부담 상한제
종합부동산세는 세 부담이 갑작스럽게 크게 증가하지 않도록 상한을 설정하고 있습니다.
- 1주택자는 전년도 세 부담의 150%를 초과하지 않도록 제한합니다.
- 2주택 이상의 다주택자는 최대 300% 상한이 적용됩니다.
4. 임대주택사업자 특례
- 주택을 임대하는 임대사업자는 일정 요건을 충족하면 종부세가 면제되거나 감면됩니다.
- 등록된 임대주택의 경우 일정 기간 동안 의무적으로 임대하는 조건으로 종부세를 면제받을 수 있습니다.
이 특례 기준은 정책 변동에 따라 달라질 수 있으므로, 매년 세법 개정 내용을 확인하는 것이 중요합니다.